Samtidig tar det i snitt 5,5 år å regulere et nytt boligområde.
Når noen får en idé om å bygge et nytt kvarter, kan det gå flere år før de får lov til å ta første spadetak. Det skyldes at kommunen må gå igjennom mange steg:arealplaner, høringer, vurderinger av trafikk, natur og klima. Hvert steg tar tid, og ofte må man vente på at andre instanser blir ferdig. For en ung som drømmer om egen bolig, kan det føles som å vente på at en serie slutter – og serien virker aldri å ende. Jo lengre ventetiden er, jo dyrere blir prosjektet, fordi pengene som er lånt må betale rente mens ingenting skjer. Til slutt er det boligkjøperen som får betale ekstra for den lange ventetiden.
Spørsmålet er derfor:
Hvordan skal vi bygge flere boliger når det blir stadig vanskeligere og dyrere å bygge dem? Det er ikke bare et spørsmål om penger, men også om tid og tålmodighet. Hvis hver ny bolig tar flere år å få godkjent, vil det være vanskelig å følge med behovet til unge familier, studenter og andre som trenger et sted å bo. Samtidig sier politikere at vi trenger flere boliger, men de gjør lite for å gjøre prosessen raskere. Det ligner på å si at vi skal lage flere kaker, men så gjøre oppskriften så komplisert at ingen orker å bage.
Et politisk paradoks
Når myndighetene lager helsepolitikk, spør de leger og sykepleiere om råd. Når de lager landbrukspolitikken, inviterer de bøndene til samtalen. Men når det gjelder boligpolitikk og byggeregler, blir ofte erfaringene fra dem som faktisk bygger boligene oversett. Det er et paradoks: de som kjenner kostnadene, flaskehalsene og praktiske problemer blir ikke hørt, selv om de har den beste innsikten i hva som fungerer og hva som ikke gjør det. Det er litt som å spørre en kok om hvordan man skal lage mat, men så ignorere rådene deres og følge en oppskrift fra noen som aldri har stått i et kjøkken.
Fem og et halvt år før første spadetak
Byggebransjen har i mange år advarert om at reguleringsprosessene blir stadig lengre. Likevel viser tallene at det i dag i snitt tar like lang tid – rundt fem og ett halvt år – fra idé til første spadetak. I noen tilfeller kan det gå nær et halvt tiår. Hver måned et prosjekt blir utsatt, øker finansieringskostnadene. Renter på lån, administrasjonskostnader og utgifter til midlertidig leie av jord blir høyere. Til slutt blir disse kostnadene lagt på til boligens pris, og det er den unge kjøperen som må betale mer. Når politikere samtidig etterspør flere boliger, blir det tydelig at det er en motsigelse: de vil ha resultatet, men gjør lite for å forkorte veien dit.
Regningen havner hos boligkjøperen
Bransjen har pekt på at vi trenger enklere regelverk, raskere saksbehandling og mer forutsigbare vilkår. I stedet kommer det stadig nye krav til dokumentasjon, rapportering og beregninger. Hver ny plikt krever at man hyrer rådgivere, bruker tid på målinger og lager rapporter som ofte ikke endres meget fra ett prosjekt til et annet. Disse kostnadene forsvinner ikke – de blir en del av byggekostnaden og til slutt en del av boligprisen. For en ung som sparer til egen bolig, kan et par tusen kroner ekstra per måned gjøre stor forskjell på om de har råd eller ikke. Når boligprisene stiger på grunn av administrative kostnader, blir boligmarkedet mindre tilgjengelig for de som trenger det mest.
Gode intensjoner – dyrere boliger
Mange av de nye kravene kommer fra gode ønsker: å bygge mer energieffektivt, å redusere utslipp og å sikre at bygninger holder lengre. Norske boliger er allerede blant de mest energieffektive i verden, så spørsmålet er ikke om vi skal bygge grønt, men hvor meget ekstra vi må betale for hver ny forbedring. Når kostnaden ved et nytt krav blir høyere enn den faktiske gevinsten for boligkjøperen – for eksempel ved å måtte installere dyre tekniske løsninger som sparsomt reduserer energiforbruket – så blir målet motsatt: vi får færre boliger fordi de blir for dyre, og dermed også mindre samlet miljøgevinst fordi færre mennesker får tilgang til gode boliger.
Løsninger ingen har bedt om
Et eksempel på dette er diskusjonen om å slå sammen Husbanken og Direktoratet for byggkvalitet. Jeg har ennå ikke møtt en byggmester, entreprenør eller boligutvikler som har sagt at dette er noe de trenger. Derimot hører jeg hver uke fra byggefolk og lokalpolitikere at de vil ha raskere regulering, kortere saksbehandlingstid og enkeltere regler. Når utfordringene er så velkjente, er det rimelig å spørre om vi bruker ressurser på tiltak som ikke løser de virkelige problemene. Det er litt som å kjøpe en dyr ny telefon når den gamle fortsatt fungerer fint – pengene kunne ha gått til noe som faktisk trengs, for eksempel bedre veier til byggeplasser eller mer tilgjengelig finansiering for små byggefirmaer.
Lokale behov blir overkjørt
Problemet stopper ikke ved nasjonale regler. I mange distriktskommuner ønsker lokale politikere og innbyggere å bygge boliger der det er behov, selv i områder med fallende befolkning og stor mengde ubrukt jord. Likevel blir disse planene ofte stoppet av nasjonale retningslinjer som ikke tar hensyn til lokale forhold. En kommune i innlandet kan ha masse ledig jord og ønske å tiltrekke unge familier, men får nei fordi en nasjonal standard sier at området må oppfylle visse kriterier som ikke er relevante der. Dette fører til at boligbyggingen står stille der den faktisk kunne ha gjort mest nytte, og at unge må flytte til større byer hvor boligene er dyrere og mindre tilgjengelige.
Erfaringene som ikke brukes
Byggebransjen består av tusenvis av fagfolk – arkitekter, ingeni
